اسئلة حول القانون رقم (35) لسنه (1978) في شأن الايجارات
الفهرس
- أحكام عامة
- حقوق والتزامات المؤجر
- حقوق والتزامات المستأجر
- الأجرة وزيادتها
- انتهاء / فسخ العقد والإخلاء
- المنازعات والإجراءات القضائية
- امتداد العقد والانتقال إلى الورثة
- الإيجار التجاري والحرفي
- التعديلات الأخيرة على القانون رقم (95 لسنة 2024)
- الإيجارات الحكومية والعقارات التابعة للدولة
- الإيجار المفروش والمؤقت
- الإيجار العمالي والسكن الجماعي
- العقود النموذجية والتوثيق
- مسؤولية الأطراف عن الصيانة والتلف
- احكام التنازل والتأجير من الباطن
- التعويض والمسؤولية المدنية
- أحكام خاصة /اجتهادات قضائية
- قسّم قانون الإيجارات الكويتي رقم (35 لسنة 1978) وتعديلاته الإيجارات إلى عدة أنواع وفقًا لطبيعة العين المؤجرة، والغرض من الإيجار، والجهة المتعاقدة وذلك على التفصيل الآتي :
أولاً : من حيث طبيعة العين المؤجرة :
- إيجار العقارات السكنية (الاستعمال الخاص) :
- يشمل الشقق، المنازل، الفلل، الغرف، وغيرها مما يُخصص للسكن.
- تحكمه أحكام القانون رقم (35 لسنة 1978) بشكل أساسي.
- الغرض: تنظيم العلاقة القانونية للمساكن المخصصة للافراد والاسر.
-
أهم خصائصه:
- يخضع في تحديد الأجرة للعرف السائد أو اتفاق الطرفين.
- يمنع المؤجر من زيادة الأجرة إلا بعد مرور خمس سنوات من تاريخ توقيع العقد ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
- اضاف المشرع حماية خاصة للمستأجر ضد الإخلاء إلا لأسباب حددها القانون (كعدم السداد أو الهدم أو الحاجة للسكن الشخصي).
- إيجار العقارات التجارية أو الصناعية أو الحرفية :
- تشمل: المحلات، المكاتب، الورش، المخازن، المصانع.
- الغرض: تنظيم العلاقة القانونية للعين المؤجرة بغرض ممارسة نشاط تجاري أو مهني أو صناعي.
- يخضع أيضًا لقانون الإيجارات رقم (35/1978) ولكن بتطبيقات مختلفة.
-
الخصائص المميزة:
- لا يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون سبب مشروع أو مخالفةٍ صريحة.
- يحق للمستأجر تجديد العقد ضمنيًا إذا استمر بالانتفاع وسدّد الأجرة.
- الإخلاء يكون فقط بحكم قضائي أو بانتهاء المدة المتفق عليها دون تجديد او برضاء الطرفين.
- إيجار العقارات الحكومية :
- الأراضي أو العقارات المملوكة للدولة وتؤجرها ادارة املاك الدولة أو البلدية.
- تحكمها قوانين ولوائح خاصة (مثل لوائح أملاك الدولة العامة والخاصة).
- لا تخضع لقانون الإيجارات العام رقم (35 لسنة 1978).
- الفرق الرئيسي: العلاقة إدارية وليست مدنية، ويجوز للإدارة إنهاء العقد للمصلحة العامة.
ثانيًا: مدة الإيجار :
- إيجار محدد المدة :
- تُذكر فيه مدة معيّنة (سنة، سنتان...).
- ينتهي بانتهاء المدة ما لم يُجّدد صراحةً أو ضمنًا.
- إيجار غير محدد المدة :
- لا يشار في العقد لمدة محددة، ويستمر بالإرادة المتبادلة للطرفين.
- يمكن لأي طرف إنهاؤه بعد إخطار الطرف الآخر بمدة معقولة حسب العرف.
ثالثًا: طبيعة المستأجر :
- إيجار الأفراد :
- يتم بين المؤجر وشخص طبيعي (فرد أو أسرة).
- يخضع للحماية السكنية المنصوص عليها في القانون.
- إيجار الشركات أو الجهات الاعتبارية :
- يتم بين المؤجر وشركة أو مؤسسة أو جهة تجارية.
- الغرض غالبًا ممارسة نشاط تجاري او مهني.
- تُطبق عليه أحكام الإيجار التجاري.
رابعًا: الغرض من الإيجار :
- إيجار للسكن
- إيجار لممارسة التجارة أو الصناعة
- إيجار للمهنة أو الحرفة
- إيجار لأغراض عامة أو خدمية مثل (المزارع والشاليهات على الاراضي الحكومية، الاراضي المؤجرة بنظام B.O.T وما شابهها).
أحكام عامة :
نطاق تطبيق قانون الإيجارات الكويتي رقم (35 لسنة 1978) :
- تسري أحكام القانون على العقارات المبنية والأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض ويُستثنى من ذلك الأراضي الزراعية والصناعية والعقارات التي تُدار بواسطة الحكومة أو الهيئات العامة وفق أنظمتها الخاصة.
تعريف عقد الإيجار وفقًا للقانون الكويتي:
- هو اتفاق يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين معيّنة لمدة محددة لقاء أجر معلوم.
شرط الكتابة في عقد الإيجار:
- نصت المادة (6) على أن عقود الإيجار التي تُبرم بعد نفاذ القانون (يجب) أن تكون مكتوبة، ولا يُسمع أي ادعاء يخالف ما ورد فيها إلا بالكتابة.
حقوق والتزامات المؤجر:
الالتزامات الجوهرية للمؤجر عند تسليم العين المؤجرة:
- يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة صالحة للمنفعة المقصودة منها، وفي الميعاد المتفق عليه بالعقد، كما يلتزم بإجراء الإصلاحات الضرورية التي تضمن صلاحية العين للانتفاع خلال فترة الإيجار.
جواز إدخال تعديلات أو أعمال صيانة كبرى أثناء مدة الإيجار:
- لا يجوز للمؤجر إجراء تغييرات في العين المؤجرة تُخل بانتفاع المستأجر، إلا إذا كانت ضرورية وملحة لصيانة العقار أو سلامته، بشرط إخطار المستأجر مسبقًا وتمكينه من الاستمرار بالانتفاع .
حق المؤجر في طلب فسخ العقد أو الإخلاء:
- يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة أو فسخ العقد في الحالات التالية:
المادة (20) :
- اضيفت فقرة جديدة إلى البند رقم (1) من المادة (20) من المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه نصها الآتي : استثناء من احكام المادة (19) لا يجوز للمؤجر ان يطلب (ولو عند انتهاء مدة الايجار ) اخلاء العين المؤجرة فيما عدا الاراضي الفضاء الا لاحد الاسباب الآتية :
- اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10) ، على انه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الاجرة المستحقة.
- وفي جميع الأحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخّلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد ، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا لظروف الدعوى.
- ويجوز تسليم الاجرة لكاتب الجلسة لايداعها خزينة ادارة التنفيذ بدون اجراءات اذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر او الغياب عن البلاد من قبل الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة.
- اذا كان المستأجر قد أجّر من الباطن العين المؤجرة او جزئاً منها او نزل عن عقد الايجار للغير او اخلى العين لغير مالكها او من ينوب عنه او اسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الايجار حقيقة او حكما وذلك كله اذا لم يأذن به المؤجر باذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الاخرء وللمستأجر ان يثبت عكس ذلك.
- اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة او سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الايجار المعقولة او تخالف النظام العام او الاداب العامة ، او تضر بمصلحة المؤجر الادبية او المادية.
- اذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فاغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة اشهر حتى لو دفع الاجر .
- اذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، او صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .
- اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في احدى الحالات الآتية :
- اذا مضى خمس وعشرون عاماً على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الاصلي ويجوز تعديل تلك المدة بمرسوم.
- اضافة البلدية اراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية او تعديل في حدود العقار .
- اقامة مبان استثمارية او تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية.
وفي جيمع هذه الحالات يجب ان يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الاقل ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .
- اذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب اتباع اعلى نسبة تسمح بها هذه النظم ولا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
- ويجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فاذا أخّل المالك باي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر (بحسب الاحوال الحق في العودة الى شغل العين او التعويض ان كان له مقتضى) .
- اذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .
- لا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
- على المؤجر ان يشرع في التعلية قبل مضي ستة اشهر من تاريخ الاخلاء فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة او التعويض ان كان له مقتض .
- اذا لم يرغب المؤجر في الاخلاء وترتب على اعمال التعلية اخلاء جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد او المطالبة بانقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .
- اذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه او باحدى زوجاته او احد اصوله او فروعه او كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه . وللمالك ان يختار العين التي يرغب في سكناها.
- اذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة اشهر من تاريخ الاخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض ان كان له مقتض .
- اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها او شغلها بنفسه او باحدى اصوله او فروعه او ممن يعولهم .
- اذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين او اكثر مملوكة او مخصصة له . واجّرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر ، واحتاج القاصر الى المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر ، فاذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء ، جاز للمستأجر العودة الى المكان او المطالبة بتالعويض ان كان له مقتضى .
- اذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة او احدى المهن ، وصدر حكم قضائي او قرار اداري بابعاد المستأجر .
جواز زيادة الأجرة أثناء سريان العقد:
- لا يجوز زيادة الأجرة أثناء مدة العقد المحددة الا بعد انقضاء خمس سنوات من بدء الإيجار أو آخر تعديل تم وبشرط أن تكون الزيادة متناسبة مع أجرة المثل للعقارات المشابهة.
حقوق والتزامات المستأجر:
التزامات المستأجر الجوهرية وفق القانون:
- يلتزم المستأجر بما يلي:
- دفع الأجرة في مواعيدها.
- استعمال العين في الغرض المتفق عليه وبذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة عليها.
- عدم إجراء تعديلات أو تغييرات جوهرية دون إذن المؤجر.
- تمكين المؤجر من معاينة العين حسب الطريقة المتعارف عليها.
حق المستأجر في صيانة العين المؤجرة:
- إذا كانت هناك إصلاحات ضرورية عاجلة ولم يقم بها المؤجر رغم إنذاره، جاز للمستأجر أن يقوم بها على نفقة المؤجر، بشرط إخطار الأخير وإثبات التكلفة .
جواز تنازل المستأجر عن الإيجار أو التأجير من الباطن:
- لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو تأجير العين من الباطن كليًا أو جزئيًا إلا بموافقة كتابية من المؤجر، وإلا جاز للمؤجر طلب الإخلاء.
حق المستأجر في الاستمرار في العين بعد انتهاء مدة العقد:
- القاعدة العامة :
- نصت المادة (7) من قانون الإيجار الكويتي على أن:
(ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المحددة فيه، ما لم يشترط امتداده أو يتجدد صراحةً أو ضمناً).
- وبالتالي، فإن الأصل هو انتهاء العقد بانتهاء مدته، ما لم يوجد:
- اتفاق صريح على التجديد (كتابةً أو اتفاقًا لاحقًا).
- تجديد ضمني يستفاد من تصرف الطرفين بعد انتهاء المدة كدفع الاجرة وقبولها.
- مفهوم التجديد الضمني (التجديد التلقائي) :
- يتحقق التجديد الضمني إذا استمر المستأجر في شغل العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض المؤجر.
- في هذه الحالة، يُعد العقد مجددًا ضمنيًا وبنفس الشروط السابقة بما في ذلك مقدار الأجرة
ولكن لمدة غير محددة، ويجوز لأي من الطرفين إنهاؤه بإشعار الطرف الآخر قبل الإخلاء بمدة معقولة (عادة شهر). - هذا ما استقر عليه أيضًا قضاء محكمة التمييز الكويتية التي اعتبرت أن (سكوت المؤجر عن الاعتراض على بقاء المستأجر يعد قبولاً ضمنيًا بتجديد العقد).
الأجرة وزيادتها :
المقصود بالأجرة في عقد الإيجار:
- الأجرة هي المقابل المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه لقاء الانتفاع بالعين المؤجرة، ويُشترط أن تكون معينّة المقدار أو قابلة للتعيين.
ما الإجراء إذا لم يحدد العقد مقدار الأجرة:
- إذا لم يُتفق على مقدار الأجرة أو تعذّر إثباتها، حُددت بأجرة المثل، مع مراعاة طبيعة العقار وموقعه وحالته.
أثر التعديل الأخير الذي أضاف المادة (11 مكرّر):
- بموجب التعديل الذي أُدخل على قانون الإيجارات الكويتي (Decree-Law No. 95 of 2024) وإضافة المادة (11) مكرر: يجوز للمؤجّر والمستأجر أن يتفقا صراحةً على أن يكون عقد الإيجار المُبرم بينهم كتابةً وموقّعاً من الطرفين، معلناً فيه مقدار الأجرة وتاريخ استحقاقها، موثّقاً ومُذيلاً بـ (الصيغة التنفيذية) سند تنفيذياً مباشرًا لتحصيل الأجرة المتأخرة فور إخطار المستأجر وتقديم شهادة (بعدم الإيداع).
- وبهذا الاتفاق يصبح العقد بمثابة سند تنفيذ، مما يمكّن المؤجّر من اتّخاذ الإجراءات التنفيذية دون الحاجة إلى إقامة دعوى أصلية لتحصيل الأجرة، شريطة استكمال الشروط المنصوص عليها في المادة المعدّلة.
الجزاء المقرر على المستأجر المتخّلف عن دفع الأجرة:
- إذا تأخر المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة، جاز للمؤجر بعد إنذاره خطيًا طلب الإخلاء أمام دائرة الإيجارات، وللمحكمة أن تمنحه مهلة لا تجاوز شهرين للسداد قبل الحكم بالإخلاء.
ضوابط زيادة الأجرة في الإيجار السكني:
- لا يجوز رفع الأجرة إلا بعد مرور خمس سنوات من آخر تحديد لها، ويجب أن تكون الزيادة متناسبة مع أجرة المثل، مع مراعاة موقع العقار وحالته ومصاريف الصيانة.
ضوابط الزيادة في الإيجار التجاري:
- نص القانون الكويتي على أن عقد الإيجار ينتهي بانقضاء مدّته ما لم يُجدَّد صراحةً أو ضمنًا.
- بعد التعديل في عام (2024) بإضافة المادة (11 مكرَّر)، تمّ التركيز على توثيق العقد وجعله سنداً تنفيذياً لتحصيل الأجرة المتأخرة، وليس تحديداً على آلية أو جدول لزيادات الأجرة.
- من بعض المصادر يُذكر بأنه وبشكل عام لا يجوز رفع الإيجارات في الكويت إلا بموافقة المستأجر أو عند تجديد العقد، لكن هذا لا يُمثّل نصّاً قانونياً مميّزاً للإيجارات التجارية.
الإجراء القانوني إذا اختلف الطرفان على مقدار الزيادة:
- يُحال النزاع إلى دائرة الإيجارات لتقدير أجرة المثل بمعرفة خبير عقاري معتمد من المحكمة ويؤسس الحكم في العادة على تقرير الخبير.
جواز الاتفاق على إعفاء المستأجر من الزيادة:
- يجوز الاتفاق كتابةً على تثبيت الأجرة وعدم زيادتها طوال فترة العقد أو اي فترة اخرى ويُعتد بهذا الاتفاق طالما لا يخالف النظام العام.
انتهاء/ فسخ العقد والإخلاء :
أسباب انتهاء عقد الإيجار:
- ينتهي العقد بانقضاء مدته، أو بهلاك العين المؤجرة، أو باتفاق الطرفين، أو بفسخه قضائيًا لأحد الأسباب المنصوص عليها قانونًا.
حق المؤجر في طلب الإخلاء للضرورة الشخصية:
- يجوز للمؤجر طلب الإخلاء إذا ثبت حاجته للسكن في العقار لنفسه أو لأحد أولاده، بشرط مرور خمس سنوات على العقد، وأن يثبت جديته وعدم امتلاكه لعقار آخر صالح للسكن.
حق المستأجر المطالبة بتعويض عند الإخلاء للضرورة:
- يحق له التعويض عن المصروفات التي تكبدّها في تجهيز العين إذا لم يكن الإخلاء بسبب تقصيره، وتُقّدر المحكمة مقدار التعويض بحسب ظروف الحال.
جهة الاختصاص في دعاوى الإيجارات:
- تختص دوائر الإيجارات في المحكمة الكلية بنظر المنازعات الناشئة عن تطبيق القانون، ويكون استئناف أحكامها أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية.
أثر الحكم الصادر بالإخلاء:
- يكون الحكم واجب التنفيذ بعد انقضاء المواعيد القانونية للطعن، ويجوز للمحكمة منح المستأجر مهلة للإخلاء لا تتجاوز (ستة أشهر) مراعاةً للظروف الاجتماعية.
الحالات التي يجوز فيها الإخلاء لاعتبارات المصلحة العامة:
- يجوز للحكومة أو البلدية استرداد عقار او ارض الدولة المؤجره بغرض الاستغلال إذا اقتضت المصلحة العامة ذلك، بشرط تعويض المستأجر والمؤجر معًا عن الأضرار.
أثر هلاك العين المؤجرة على العقد:
- إذا هلكت العين المؤجرة كليًا انفسخ العقد من تلقاء نفسه، أما إذا هلكت جزئيًا جاز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة أو فسخ العقد.
جواز ترك العين قبل انتهاء المدة:
- القاعدة العامة:
- العقد ملزم للطرفين طوال مدته.
- لا يجوز للمستأجر ترك العين المؤجرة قبل انتهاء المدة إلا في الحالات التي يجيزها القانون أو بموافقة المؤجر.
- الحالات المسموح فيها بترك العين قبل انتهاء العقد :
-
برضاء المؤجر صراحة أو ضمنًا :
- إذا وافق المؤجر على إنهاء العقد قبل انتهاء مدته، سواء كتابةً أو بالسكوت أو ان يسمح للمستأجر بالمغادرة دون التزام بدفع الأجرة المستقبلية.
-
قيام سبب مشروع :
- أبرز مثال: استحالة الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب تلفها، أو وقوع ظرف يمنع المستأجر من الاستفادة منها دون خطأ منه.
-
في حال عدم تحقق أي من الحالتين:
- يظل المستأجر ملزمًا بدفع الأجرة حتى نهاية مدة العقد، ويجوز للمؤجر المطالبة بالالتزامات المالية المتبقية.
الصياغة القانونية المختصرة :
- لا يجوز للمستأجر ترك العين المؤجرة قبل انتهاء مدة العقد إلا بموافقة المؤجر صراحة أو ضمنًا، أو لسبب مشروع كاستحالة الانتفاع. وإلا يظل المستأجر ملتزمًا بدفع الأجرة حتى نهاية العقد.
الجهة المختصة بتنفيذ الإخلاء:
- إدارة التنفيذ بوزارة العدل هي الجهة المسؤولة عن تنفيذ أحكام الإخلاء تحت إشراف قاضي التنفيذ.
امكانية تمديد مهلة الإخلاء:
- يجوز للمحكمة أو قاضي التنفيذ منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر إذا تبيّن أن الإخلاء الفوري يسبب ضررًا للمستأجر.
جواز دخول المؤجر العين قبل التنفيذ:
- لا يجوز دخول العين المؤجرة إلا بعد تنفيذ الحكم رسميًا، وإلا اعتبر ذلك دخولاً غير مشروع يعاقب عليه القانون.
المنازعات والإجراءات القضائية:
الجهة المختصة بنظر منازعات الإيجار في الكويت:
- تختص دائرة الإيجارات بالمحكمة الكلية بالفصل في جميع المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام قانون الإيجارات، سواء كانت متعلقة بالعقود السكنية أو التجارية أو الإدارية، وتعتبر أحكامها قابلة للاستئناف أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية.
اشتراط الصلح قبل رفع دعوى الإيجار:
- لا يشترط القانون الصلح المسبق، إلا أن بعض الدوائر القضائية تشجع على تسوية النزاعات وديًا قبل مباشرة الاجراءات القضائية.
ميعاد استئناف حكم الإيجار:
- ميعاد الاستئناف هو (15 يوماً) من تاريخ إعلان الحكم أو علم الخصم به علمًا يقينيًا. (قانون المرافعات – مادة (141).
جواز تنفيذ حكم الإخلاء فور صدوره:
- لا يُنفذ حكم الإخلاء الإ بعد انقضاء ميعاد الطعن فإذا كان مشمولاً بالنفاذ المعجل، فيجوز تنفيذه فورًا رغم الاستئناف.
أثر إيداع الأجرة في المحكمة:
- إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، جاز للمستأجر إيداعها بخزينة المحكمة، ويعتبر الإيداع وفاءً قانونيًا مبرئًا للذمة.
امكانية الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء:
- للمستأجر الحق في الاعتراض اثناء المواعيد المقررة للتنفيذ كأن يثبت سداد للأجرة أو لسبب قانوني من شأنه ان يوقف التنفيذ، ويُنظر الاعتراض أمام قاضي الأمور المستعجلة.
الجزاء المترتب على استعمال العين في أعمال مخالفة للقانون:
- يحق للمؤجر طلب الإخلاء فورًا إذا ثبت أن المستأجر استعمل العين لأعمال غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام.
سقوط دعاوى الإيجار بالتقادم:
- تسقط الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار بمضي خمس سنوات من تاريخ استحقاقها ما لم يُطالب بها قضائيًا. (طبقاً للقواعد العامة في التقادم)
امتداد العقد والانتقال إلى الورثة :
امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر:
- يمتد العقد بقوة القانون لصالح زوجة المستأجر وأولاده ووالديه المقيمين معه بالعين المؤجرة وقت وفاته، ما لم يثبت المؤجر عدم حاجتهم للعين أو انتقالهم منها.
حق المؤجر في إنهاء العقد بعد وفاة المستأجر:
- لا يملك المؤجر الحق إلا إذا أثبت أن الورثة لم يكونوا يقيمون بالعين أو لم يعد لهم مصلحة في استمرار الإيجار.
امتداد العقد في الإيجارات التجارية:
- في الإيجار التجاري يمتد العقد لصالح الورثة فقط في حدود استمرار النشاط التجاري نفسه، وإلا اعتُبر العقد منتهيًا بانقضاء المدة أو تغيير النشاط.
الإيجار التجاري والحرفي:
المقصود بالإيجار التجاري:
- هو عقد إيجار لعين معدة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، سواء كان محلاً أو مكتبًا أو منشأة تجارية.
هل يخضع الإيجار التجاري لنفس قواعد الإيجار السكني:
- يخضع من حيث المبادئ العامة، لكن يختلف في بعض الجوانب مثل تجديد العقد وحق الإخلاء، إذ يتمتع المستأجر التجاري بحماية نسبية لضمان استقرار النشاط.
حق المستأجر التجاري في المطالبة بالتعويض عند الإخلاء:
- إذا ثبت أن الإخلاء ألحق به ضررًا بسبب فقدان الزبائن أو السمعة التجارية، جاز له المطالبة بتعويض تقّدره المحكمة.
حق المستأجر في التنازل عن المحل التجاري دون إذن المؤجر:
- لا يجوز ذلك إلا بموافقة المؤجر، إلا إذا كان التنازل يشمل بيع المحل التجاري بكامل عناصره، بشرط إخطار المؤجر والحفاظ على ذات النشاط (وفقًا لاجتهادات المحاكم الكويتية).
جواز رفض المؤجر تجديد الإيجار التجاري:
- يجوز له الرفض إذا أخلّ المستأجر بالتزاماته، أو غيّر النشاط المتفق عليه، أو استعمل العين على نحو يضر بالمبنى أو الجيران.
التعديلات الأخيرة التي اوردها القانون رقم (95 لسنة 2024):
أبرز تعديل ورد بموجب المرسوم بقانون رقم (95 لسنة 2024) :
- أضاف المشرّع مادة (11 مكرّر) التي تمنح عقد الإيجار صفة السند التنفيذي لتحصيل الأجرة مباشرة بعد توثيقه وتذييله بالصيغة التنفيذية.
الفائدة من جعل عقد الإيجار سندًا تنفيذيًا:
- تُمكّن المؤجر من تحصيل الأجرة المتأخرة دون رفع دعوى قضائية مطّولة، بل عبر التنفيذ مباشرة بعد إعذار المستأجر وتقديم شهادة بعدم الإيداع.
اشتراط توثيق العقد ليستمد القوة التنفيذية:
- يجب أن يكون العقد موثقًا لدى وزارة العدل أو الجهة الرسمية المختصة ومذيلاً بالصيغة التنفيذية الصادرة من الجهة القضائية.
سريان الحكم على العقود السابقة:
- يطبق فقط على العقود الجديدة المبرمة بعد صدور التعديل في (2024)، إلا إذا كان الطرفان قد اتفقا صراحةً على تطبيقه بأثر لاحق.
الحماية التي منحها التعديل الجديد للمستأجر:
- اشترط المشرّع إعذار المستأجر كتابةً وإمهاله مدة لا تقل عن (15 يومًا) قبل مباشرة التنفيذ حمايةً لحقوقه.
الإيجارات الحكومية والعقارات التابعة للدولة:
خضوع العقارات الحكومية لقانون الإيجارات الكويتي:
- تُستثنى العقارات والأراضي التي تديرها أو تملكها الدولة أو الهيئات والمؤسسات العامة، حيث تخضع لأنظمتها ولوائحها الخاصة.
طبيعة العلاقة القانونية في الإيجارات الحكومية:
- تعدّ علاقة إدارية تحكمها القواعد التنظيمية لا العقد المدني، ولا تختص بها دائرة الإيجارات بل الجهة الإدارية المختصة أو القضاء الإداري.
حق الدولة في إنهاء عقد الإيجار قبل المدة:
- إذا اقتضت المصلحة العامة أو خطة الدولة التنظيمية ذلك ولا يُعدّ ذلك إخلالاً بالعقد، بشرط تعويض المستأجر عن الأضرار الفعلية فقط.
المدة القصوى لعقود الإيجار الحكومية عادة:
- لا تتجاوز (في الغالب) خمس سنوات قابلة للتجديد وفي بعض الاحيان تكون لفترات اطول ويجوز تقصيرها أو إنهاؤها وفقًا لسياسات الجهة الحكومية المالكة.
الإيجار المفروش والمؤقت :
المقصود بعقد الإيجار المفروش:
- هو العقد الذي يلتزم فيه المؤجر بتأجير العين المؤثثة بجميع المستلزمات الضرورية للانتفاع بها مباشرةً كالشقق المفروشة والفنادق.
خضوع الإيجار المفروش لذات أحكام الإيجار العادي:
- تكون خاضعة لذات الاحكام ما لم يُتفق على خلاف ذلك كتابةً، وتُعتبر مدته قصيرة الأجل بطبيعتها، ولا يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني تلقائيًا.
جواز إنهاء عقد الإيجار المفروش دون إنذار:
- إذا كانت المدة محددة، ينتهي العقد بانقضائها دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار، ما لم يتضّمن الاتفاق تجديدًا تلقائيًا.
وجوب توثيق عقد الإيجار المفروش:
- يفضل توثيقه لتحديد المدة والأجرة والأثاث المرفق تفصيلاً، وإلا جاز للمستأجر الاعتراض على المطالبة عند النزاع.
من يتحمل مسؤولية تلف الأثاث:
- يتحمّل المستأجر مسؤولية التلف الناتج عن سوء الاستعمال، بينما يتحمّل المؤجر التلف الناتج عن العيب أو القدم الطبيعي (وفق القواعد العامة في الالتزامات).
الإيجار العمالي والسكن الجماعي :
المقصود بسكن العمال في القانون الكويتي:
- هو العقار المخصص لإقامة العمال أو الموظفين ضمن نطاق العمل، سواء من قبل الشركة أو المقاول أو رب العمل.
خضوع السكن العمالي لقانون الإيجارات:
- يخضع من حيث المبادئ العامة ويستثني السكن التابع لموقع العمل وتديره الجهة المشغّلة وفق نظامها الخاص.
مسؤولية أعمال الصيانة في سكن العمال:
- يتحّمل المؤجر أو رب العمل الصيانة الدورية للعقار، ويجوز تحميل المستأجر (العامل) التكاليف في حالة الإهمال أو الإتلاف المتعمّد.
جواز تنازل (العمال) عن السكن:
- لا يجوز نهائيًا، ويعدّ ذلك سببًا فوريًا للإخلاء، لأن السكن مخصص حصريًا للعامل المعّين أو الفئة المحددة بالعقد.
العقود النموذجية والتوثيق :
توفير نموذج رسمي لعقود الإيجار في الكويت:
- أصدرت وزارة العدل نموذجًا موحدًا لعقود الإيجار يجب الالتزام به عند التوثيق، ويتضّمن بيانات الطرفين، المدة، الأجرة والغرض من الإيجار.
البيانات الإلزامية التي يجب أن يتضمّنها العقد النموذجي:
- يجب أن يشتمل على:
- اسم المؤجر والمستأجر الكامل ورقمه المدني.
- وصف العين المؤجرة تفصيلاً.
- قيمة الأجرة وميعاد دفعها.
- مدة الإيجار والغرض منه.
- توقيع الطرفين وتاريخ التوقيع.
مثال :
في يوم ……… الموافق …/…/…….. تم الاتفاق بين:
الطرف الأول (المؤجر):
الاسم: …………………..…………
الرقم المدني………………….……
العنوان……………………..………
الطرف الثاني (المستأجر):
الاسم………………….……………
الرقم المدني………………………
العنوان……………………………
البند الأول – العين المؤجرة
أجّر الطرف الأول للطرف الثاني العين الكائنة في ………………… (يذكر وصف العقار بدقة: شقة/منزل/محل – رقم العقار/الوحدة)، وقد عاينها الطرف الثاني المعاينة التامة النافية للجهالة.
البند الثاني – مدة الإيجار
مدة هذا العقد ……… تبدأ من …/…/…… وتنتهي في …/…/……، ويجوز تجديده باتفاق مكتوب بين الطرفين قبل انتهائه بشهرين على الأقل.
البند الثالث – الأجرة
اتفق الطرفان على أن تكون الأجرة الشهرية مبلغ (……) دينار كويتي، تُدفع في بداية كل شهر، مع مبلغ تأمين قدره (……) دينار يُرد عند انتهاء العقد بعد خصم قيمة أي تلفيات – إن وجدت.
البند الرابع – التزامات المؤجر
- تسليم العين المؤجرة في حالة صالحة للانتفاع.
- إجراء الترميمات الضرورية وفقًا للمادة (8) من قانون الإيجارات.
- الامتناع عن كل ما يخل بانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.
البند الخامس – التزامات المستأجر
- دفع الأجرة في مواعيدها دون تأخير.
- المحافظة على العين المؤجرة واستعمالها في الغرض المتفق عليه فقط.
- عدم إجراء أي تعديل أو تغيير إلا بموافقة كتابية من المؤجر.
- الالتزام بدفع رسوم استهلاك الكهرباء والماء والخدمات.
البند السادس – الحظر
لا يجوز للمستأجر التنازل عن العقد أو تأجير العين للغير إلا بموافقة خطية من المؤجر.
البند السابع – إنهاء العقد
يحق للمؤجر طلب الإخلاء في حالة تأخر المستأجر عن سداد الأجرة أو مخالفته لشروط العقد، وذلك بالطرق القانونية المقررة.
البند الثامن – الاختصاص القضائي
تختص المحكمة الكلية – دائرة الإيجارات – بالفصل في أي نزاع ينشأ عن هذا العقد، ما لم يتفق الطرفان على التحكيم كتابة.
حرر هذا العقد من نسختين أصليتين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.
الطرف الأول (المؤجر)………….. الطرف الثاني (المستأجر) ………….
الجهة المسؤولة عن توثيق عقود الإيجار:
- إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل التي تمنح العقد طابع الرسمية بإعتباره سنداً تنفيذياً.
أثر عدم توثيق عقد الإيجار:
- يظل العقد صحيحًا بين الطرفين لكنه يفقد قوته التنفيذية ولا يُعتد به أمام الجهات الرسمية في المطالبات أو التنفيذ الجبري.
مدى الزام المؤجر بإيداع نسخة من العقد لدى جهة رسمية:
- القاعدة العامة :
- عقد الإيجار ساري المفعول بين الطرفين بمجرد إبرامه كتابةً أو شفويًا، ولا يشترط إيداعه لدى أي جهة لكي يصبح صحيحًا وملزمًا للطرفين.
- تسجيل العقد لدى الجهة الرسمية إجراء إداري لكي يمنح العقد صيغة السند التنفيذي بعد توثيقه وتذييله بالصيغة التنفيذية.
- أثر عدم الإيداع :
- عدم إيداع العقد لا يبطله ولا يقلل من حقوق أي من الطرفين تجاه الآخر، فلا يؤثر على:
- حق المؤجر في تحصيل الأجرة.
- حق المستأجر في الانتفاع بالعين.
- الالتزامات القانونية الأخرى المنصوص عليها في العقد أو القانون.
مسؤولية الأطراف عن الصيانة والتلف :
الفرق بين الصيانة الجوهرية والدورية:
- الصيانة الجوهرية تتعلق بإصلاحات الأساسات والهيكل ويُلزم بها المؤجر، أما الصيانة الدورية فتشمل الإصلاحات البسيطة اليومية ويلتزم بها المستأجر.
جواز خصم تكاليف الصيانة من الأجرة:
- يجوز للمستأجر خصمها إذا ثبت تقاعس المؤجر عن الإصلاح رغم الإنذار، بشرط إثبات النفقات بالفواتير الرسمية.
الإجراء إذا رفض المؤجر السماح بإصلاح عاجل:
- يجوز للمستأجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لاستصدار إذن بالإصلاح على نفقة المؤجر.
احكام التنازل والتأجير من الباطن:
امكانية التنازل عن الإيجار بشكل صحيح ومشروع:
- إذا حصل المستأجر على موافقة كتابية صريحة من المؤجر، أو كان العقد يتضّمن بندًا يسمح بذلك ضمن شروط محددة.
أثر التأجير من الباطن دون إذن المؤجر:
- يعدّ سببًا مباشرًا لطلب الإخلاء وفسخ العقد دون تعويض للمستأجر الأصلي.
امتداد العقد للمستأجر من الباطن بعد الإخلاء:
- ينقضي بانتهاء أو فسخ العقد الأصلي، ولا يكتسب المستأجر من الباطن أي حق مستقل بالانتفاع. فإن ثبت تواطيء المستأجر الاصلي مع المؤجر على الفسخ كان له الحق في المطالبة بإستمرار العقد والتعويض ان كان له مقتضى.
التعويض والمسؤولية المدنية:
حق المستأجر المطالبة بالتعويض:
- إذا أخّل المؤجر بالتزاماته كمنع الانتفاع أو عدم إجراء الصيانة الضرورية أو الإخلاء التعسفي دون سبب مشروع. نهض حق المستأجر في المطالبة بالتعويض.
حق المؤجر المطالبة بالتعويض:
- اذا تسبب المستأجر في تلف العين أو استعملها بما يضر بالمبنى أو الجيران أو أخلّ بالتزاماته التعاقدية.
كيف يُقدر التعويض في قضايا الإيجار:
- تقدر المحكمة التعويض استنادًا إلى تقرير خبير يحدد قيمة الضرر المادي والمعنوي، مع مراعاة مدة الإخلال وأثره في المسكن.
أحكام خاصة /اجتهادات قضائية :
متى تعتبر الأجرة مستحقة قانونًا:
- تعتبر مستحقة في المواعيد المحددة بالعقد أو عند الانتفاع بالعين إذا لم يُحدد ميعاد، وتُستحق مقدمًا إذا اتفق على ذلك صراحة.
جواز دفع الأجرة نقدًا أو بالتحويل البنكي:
- يجوز بالتحويل البنكي أو الشيك أو الإيداع الرسمي، ويُعد كل منها وفاءً صحيحًا متى كان مثبتًا بسند أو إيصال.
الإجراء عند رفض المؤجر استلام الأجرة:
- اذا رفض المؤجر استلام الأجرة، يجوز للمستأجر إيداع المبلغ بخزينة المحكمة خلال مدة معقولة عادة (20 يومًا) بعد استحقاقها، مع إخطار المؤجر بالإيداع بخطاب مسجل أو ما يعادله من وسائل رسمية. ويُعتبر هذا الإجراء أداءً قانونيًا للأجرة يُعفي المستأجر من أي مسؤولية مستقبلية عن عدم الدفع المباشر للمؤجر.
هل يجوز للمؤجر رفض الإيجار بحجة تأخر يوم واحد:
- لا، إذ يجب إنذاره رسميًا قبل رفع الدعوى، ولا يُقضى بالإخلاء إلا بعد منح المستأجر فرصة للسداد خلال المدة القانونية.
موقف القضاء الكويتي من تجديد العقد الضمني:
- استقر القضاء على أن استمرار المستأجر بالعين وسكوت المؤجر يعدّ تجديدًا ضمنيًا للعقد بذات الشروط.
مدى الاعتداد بالإيصالات غير الموقعة:
- لا يعتد بها إلا إذا كانت مختومة من المؤجر أو صادرة من حسابه البنكي الرسمي.
موقف القضاء من زيادة الأجرة غير الموثقة:
- لا تُعتد بها إلا باتفاق مكتوب أو إثبات قاطع على قبول المستأجر للزيادة.
امكانية الحكم بالتعويض رغم وجود عقد ساري:
- إذا ثبت إخلال أحد الطرفين بالتزاماته التعاقدية، كمنع الانتفاع أو التأجير المخالف فيجوز المطالبة بالتعويض.
حق ترك العين بسبب خطر صحي أو إنشائي:
- للمستأجر الحق في ترك العين بشرط إخطار المؤجر وتقديم تقرير هندسي معتمد يثبت الخطر أو عدم الصلاحية.
حكم الجمع بين السكن والتجارة في نفس العين:
- لا يجوز إلا بموافقة المؤجر أو إذا كان النشاط بسيطًا لا يغيّر طبيعة الاستعمال.
جواز الإخلاء بسبب الإزعاج أو الإضرار بالجيران:
- إذا ثبت ذلك بتقارير رسمية أو شهود، وللمحكمة تقدير جسامة المخالفة فإن ثبتت يقضى بالإخلاء.
سريان أحكام الإيجار على المرافق التابعة (مواقف، أسطح، مخازن):
- إذا نص العقد على شمولها، أو كانت تابعة للعين المؤجرة بالضرورة فيسري عليها الحكم.
امكانية تحديد الأجرة بغير الدينار الكويتي:
- يجب تحديد الأجرة بالدينار الكويتي وفق النظام المالي المحلي.
جواز توقيع غرامات تأخير على المستأجر:
- لا تجوز إلا إذا نص العقد صراحة على غرامة محددة ومعقولة، وإلا اعتُبرت شرطًا جزائيًا باطلًا.
جواز الجمع بين دعوى الإخلاء والمطالبة بالأجرة:
- يجوز رفعهما معًا في صحيفة واحدة لتسريع الإجراءات.
سقوط دعاوى الإيجار بالتصالح:
- الصلح الموثق يُنهي النزاع ويُغلق الدعوى نهائيًا، وله قوة السند التنفيذي.
موقف القانون من الإيجار بين الأقارب:
- يخضع لنفس الأحكام العامة، ولا أثر للقرابة إلا في تقدير نية الاستمرار أو حسن النية.
جواز الاتفاق على التحكيم في منازعات الإيجار:
- يجوز بشرط النص الصريح في العقد على شرط التحكيم وتحديد الجهة التحكيمية المختصة.
متى يُعتبر العقد باطلًا بطلانًا مطلقًا:
- إذا تعلّق بعين غير موجودة، أو كان الغرض غير مشروع، أو خالف النظام أو الآداب العامة.